半邊陽明山變豪宅區 台北後花園恐失守

 

半邊陽明山變豪宅區 台北後花園恐失守 記者林媛玲、鍾維軒、鄭朝陽∕台北聯合報 陽明山因為都市計畫管制，房地產開發不易，造就物以稀為貴的現況。本報調查，開發商近來鎖定「六之四」及「六之五」兩處保護區變更住宅區地主洽談整合，打算進行豪宅造鎮，若連同最上方「住六之六」案，引進人口近兩萬人，等於大半邊陽明山會變豪宅區，台北最大的「綠肺」、「後花園」將失守，陽明山交通也面臨癱瘓。 住六之四、六之五 正洽談整合 台北市政府一九七九年為了預留都市發展、人口成長需要，把陽明山多處保護區變更為住宅區，透過市地重劃即可開發；但打頭陣的住六之六開發案爭議廿五年，去年仍被環評大會決議須重辦環評，開發單位向北市府提訴願，十八日力求翻案，結果備受關注。民代和環團都認為，若翻案成功，等於為住六之四、六之五打通關。 住六之六位於陽明山菁山路南側原美軍電台附近，坡地最陡峭，一路往下就是住六之四、六之五，接近半山腰處。這三個變更案占地合計約一百五十公頃，由地主組重劃會和開發商、北市府以重劃方式聯合開發，開發完成，市府可分回部分土地。 豪宅造鎮 土地淨值估增三倍 整合地主的開發商北大開發表示，將以低密度開發在此造鎮，「重現遠離喧囂的世外桃源」；北大在給地主的書面簡介表示，光是土地淨值在土地重劃後可以增加三倍。可見房子蓋成之後，房產價值更加可觀。 台北市地政局表示，早年因市中心快速發展、住宅需求擴張，才把包含陽明山在內的廿五處保護區變更為住宅區，且規定應自辦重劃、整體開發後，才能建築使用。住六之四為北大開發整合地主自辦重劃，今年七月核定成立重劃籌備會，已取得三成地主同意，但尚未收到六之五的重劃籌備會申請。 環團：特定財團搶占陽明山 北大主管指出，住六之五原定今年初申請重劃籌備會，因故延遲，住六之四已在九月初向地主舉辦說明會，由董事長鄭詠霖親自主持，年代集團董事長練台生是北大開發的大股東。 鄭詠霖表示，從十幾年前開始，開發的案子都是北大與年代各出資一半，練台生只負責管帳，鄭負責執行開發。北大主管表示，住六之四若取得五成以上地主同意，將正式成立重劃會，估計年底應可達成，後續還有漫長的都計及環評程序要走。 「誰要『霸占』陽明山？」綠色消基會董事長方儉質疑有特定財團要趁柯文哲卸任前搶占陽明山，住六之六的訴願案能否翻案，是關鍵指標。 【相關閱讀】 【誰霸占陽明山∕中】關鍵訴願若翻案將掀骨盤效應 陽明山恐多住萬人

保護區變更爭議多 學者：別忘美麗灣的前車之鑑 記者鄭朝陽、鍾維軒∕台北報導聯合報 台北市保護區變更住宅區政策是四十二年前的都市計畫政策，學者質疑時代變遷，面對少子化、北市人口流出、極端天氣等變數，「再往山頭開發真是對的嗎？」呼籲北市府必須拿出明確的態度。台北市都發局坦言，這些年來的保護區變更住宅區的開發案，環評結果幾乎都是不支持開發，但也不能忽略地主的權益，只能尊重各階段審核的判斷。 文化大學景觀系主任郭瓊瑩表示，都市計畫有個重要機制是「通盤檢討」，早年因應人口成長，才把保護區變更為住宅區，但過了四十幾年，之前預設的人口成長、住宅需求等條件一一消失，就該啟動都計通盤檢討機制，適度恢復保護區；至於地主的權益，目前也有容積移轉等工具可用，就看公務員有沒有處理問題的智慧。 「台東美麗灣開發案環評過了，房子也合法興建，結果還不是要還海灘於民。」郭瓊瑩說，關鍵是都市計畫確實通盤檢討，兼顧實際的都市發展與永續保育，就會有科學的答案；美麗灣案就是最好的例子，雖然爭議很大，但寧可從源頭就處理，不要等到木已成舟才付出龐大的社會成本。 都發局表示，最近十幾年環評會審查保變住開發案，許多案件審查結果均為「不予開發」。另因應極端天氣頻繁，民眾環境意識抬頭，在各階段審查時，也就交通、環境影響多面向加強把關，但也不能忽略部分地主對於開發的期待，只能尊重各個審核階段的判斷。 都發局表示，一直以來都有接到地主想恢復保護區的意見，市府曾做過通盤檢討，考量土地所有權人權益，最後仍維持原計畫未變更。 都發局強調，都市計畫在檢討變更時，須多方考量土地所有權人權益、環境面及實務面操作，未來處理方向，仍應取得各方共識。 陽明山若大規模開發 居民憂土石流 記者林媛玲∕台北報導聯合報 陽明山住六之四及六之五啟動開發程序，當地住民卻憂心忡忡，除擔心自己的權益被投資客「洗」掉，也憂心陽明山若大規模開發，土地受擾動，以當前的極端天氣，一旦地震和強降雨頻繁，恐面臨土石流災害；將來若有上萬人口進駐，只怕癱瘓仰德大道及周邊交通。 本報記者走訪住六之四到六之六現場，從仰德大道三段右轉永公路後，部分豪華別墅及老舊房舍點綴在山林間，一路往山上走都是彎曲道路，甚至需九十度大轉彎，路況不佳，車輛會車更需留意；在住六之六的山頂處有大片綠地山林，從山頂俯瞰大台北盆地，遼闊景致盡收眼底，確能坐享遠離喧囂的山林及無敵美景。 房產交易比以往活絡 沿途可見專門收購住六之四和六之五的別墅、土地廣告，也有數家地主掛起要出售土地的紅布條。當地住戶表示，近來開發商動作頻頻，當地房產交易比以往活絡不少，住戶也收到開發商的意願調查，希望找住六之四及六之五地主談開發。 北大開發九月八日與地主座談，由董事長鄭詠霖主持。住戶表示，北大指陽明山已禁建多年，老房子不能改建，透過重劃可改善老舊房舍、再造美麗環境，房產能大幅增值，且是低密度開發，對山林破壞有限，但對可能造成的災害風險，並沒有著墨。 仰德大道可能更塞車 有居民問，開發後人口大量進駐，仰德大道更塞車怎麼辦？永公路和仰德大道會不會都變成大停車場？鄭詠霖稱「有可能，車流量會滿大的。」有居民認為，若塞車無解就不用談了；鄭詠霖回應，屆時就逼市府和民代解決問題，可考慮從故宮拉一條高架道路到社區附近，但此想法被居民回嗆根本不可能，「故宮到這裡的坡度非常陡」。 世居陽明山第七代的唐先生說，開發商不管交通及環境風險；且依重劃結果，一百坪土地只分回四十坪，建蔽率只有百分之卅，最後能蓋的只剩十二坪；他聽聞投資客已先買好坡度陡的廢地，趁重劃和原住戶分地，擺明是要「洗」掉原住戶的土地權益，「不是真心要合建」。 徐姓住戶則說，氣候變遷嚴重，種樹造林都來不及，沒必要再把這裡搞得更擁擠，已有二百多名地主連署拒絕開發，若市府執意配合開發商，不排除串聯更多關心在地民眾及環保團體抗爭，要求市府將住宅區變回保護區。 記者詢問不少永公路在地住戶是否支持開發？答案幾乎都反對，甚至有住戶說「住這裡的人都不贊成」，都是外來投資客在主導。 開發商駁「洗地」說法 北大開發主管表示，住六之四設籍在地的民眾，支持參加重劃者逾百分之十，對於「洗地」的說法是不實指控，過去所買的山坡地不比現住戶的地價低，「沒有稀釋住民土地的問題」，住戶分回土地比例也絕對公開公正。他強調，會加強溝通，創造地主、政府及開發商三贏。 【相關閱讀】 【誰霸占陽明山∕中】關鍵訴願若翻案將掀骨盤效應 陽明山恐多住萬人